طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان، مطالعه ای است که برای اراده به کمیسیون ماده 5 شهرداری انجام میشود و هدف آن قانع کردن شهرداری برای صدور مجوز افزایش تراکم (طبقات) ساختمان است.
جهت سفارش طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات با نرم افزار کامفار و با فرمت WORD و PDF با کارشناسان ما تماس بگیرید.
✳️ سر فصل های این مقاله (0 تا 100 افزایش تراکم و طبقات برای کمیسیون ماده 5 شهرداری)
✔️ طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات چه مطالبی را به شهرداری نشان میدهد؟
✔️ قوانین و مراحل گرفتن مجوز افزایش تراکم طبقات ساختمان چیست؟
✔️ فرایند درخواست افزایش تراکم و طبقات در محدوده شهر
✔️ کمیسیون ماده 5 شهرداری چیست و چه ربطی به افزایش تراکم و طبقات ساختمان دارد؟
✔️ وظایف کمیسیون ماده 5 شهرداری
✔️ اختیارات کمیسیون ماده 5 شهرداری
✔️ اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 5 شهرداری در شهرستانها
✔️ اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری در تهران
✔️ آیا تغییر کاربری زمینهای شهری جزو اختیارات کمیسیون ماده 5 است؟
✔️ مدارک مورد نیاز برای بررسی درخواست تغییر کاربری
✔️ چه کسانی واجد ارائه درخواست تغییر کاربری به کمیسیون ماده 5 هستند؟
✔️ مراحل تشکیل کمیسیون ماده 5 شهرداری و رسیدگی به پرونده ها چگونه است؟
✔️ فرایند بررسی درخواست ها در کمیسیون ماده 5 شهرداری
✔️ روش اعتراض به آرای کمیسیون ماده 5 شهرداری چگونه است؟
✔️ مراحل رسیدگی دیوان عدالت اداری به شکایات از کمیسیون ماده 5
✔️ ضرورت بهرهمندی از وکیل در کمیسیون ماده 5 شهرداری
✔️ شورای عالی شهرسازی و معماری حاکم بر کمیسیون ماده 5 شهرداری!
✔️ قوانین افراز و تفکیک اراضی در شهرداری
✔️ طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات چه مطالبی را به شهرداری نشان میدهد؟
طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان، گزارشی است که مالک یا سرمایهگذار با هدف اخذ مجوز تراکم یا طبقات مازاد بر طرح تفصیلی شهر، آن را به شهرداری و کمیسیون ماده 5 ارائه میکند.
در طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان، ابتدا معرفی ملک انجام میشود که شامل نشانی دقیق، مساحت زمین، موقعیت جغرافیایی، وضعیت سندی و ثبتی، نوع مالکیت و کاربری مصوب در طرح تفصیلی است.
سپس شرایط محیطی و شهری پیرامون ملک از نظر عرض معابر، تراکم جمعیتی محله، نوع بافت شهری، کاربریهای مجاور و دسترسی به امکانات عمومی توضیح داده میشود.
بخش بعدی مربوط به بررسی ضوابط و مقررات شهرسازی است.
در این قسمت، سقف تراکم و تعداد طبقات مجاز در طرح جامع و تفصیلی ذکر شده و سپس میزان درخواستی مالک برای افزایش تراکم یا طبقات تشریح میشود.
برای توجیه این افزایش تراکم و طبقات، مطالعات فنی و مهندسی ارائه میگردد؛ از جمله توانایی سازه در تحمل طبقات اضافی، امکان تأمین پارکینگ مورد نیاز بر اساس مقررات، ظرفیت تاسیسات مکانیکی و برقی، و ایمنی ساختمان در برابر زلزله و حوادث.
از سوی دیگر، طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان باید اثرات افزایش تراکم بر زیرساختهای شهری را بررسی کند که این موضوع شامل تأثیر بر مصرف آب، برق، گاز، شبکه فاضلاب و همچنین بار ترافیکی خیابانهای اطراف است.
چنانچه پروژه راهحلی برای جبران فشار بر زیرساختها (مانند تأمین پارکینگ بیشتر یا مشارکت در توسعه خدمات شهری) داشته باشد، باید به صورت دقیق توضیح داده شود.
همچنین اثرات زیستمحیطی و اجتماعی طرح بررسی میشود تا نشان دهد پروژه آسیبی به محیط محله و کیفیت زندگی ساکنان وارد نمیکند.
در بخش مالی و اقتصادی طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان نیز هزینههای ساخت با تراکم بیشتر، منابع مالی تأمین سرمایه، برآورد درآمد و سودآوری پروژه و همچنین منافع آن برای شهرداری از نظر عوارض و مشارکتهای مالی توضیح داده میشود.
این محاسبات باید نشان دهد که افزایش تراکم نهتنها برای مالک سودآور است، بلکه برای شهرداری و منطقه نیز مزایای اقتصادی دارد.
در نهایت طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات ساختمان باید نشان دهد که اعطای مجوز افزایش تراکم یا طبقات با اصول توسعه شهری همراستا بوده و منافع عمومی و خصوصی را توأمان در بر دارد.
جهت سفارش طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات برای ارائه به کمیسیون ماده 5 شهرداری با کارشناسان «وبسایت گسترش کارآفرینی ایران» با مدیریت «مهندس ایمان حبیبی» تماس بگیرید.
✅ قوانین و مراحل گرفتن مجوز افزایش تراکم طبقات ساختمان چیست؟
افزایش تراکم و طبقات ساختمان بدون اخذ مجوز رسمی شهرداری ممنوع بوده و انجام آن بدون رعایت ضوابط قانونی میتواند منجر به تخریب بنا گردد. شرایط و مراحل قانونی گرفتن مجوز افزایش طبقات شامل موارد زیر است:
- متقاضی باید با ارائه مدارک مالکیت و نقشههای ساختمان مطابق طرح تفصیلی شهر، درخواست کتبی خود را به شهرداری منطقه تحویل دهد.
- بررسی فنی و مهندسی (ارزیابی مقاومت سازه در برابر زلزله و دیگر عوامل طبیعی، بررسی ساختمان با بناهای مجاور، تضمین ایمنی و حفظ جان ساکنان)
- اگر ساختمان یا محل تغییر کاربری خاصی دارد یا افزایش تراکم مشمول ضوابط ویژه است، پرونده برای بررسی به کمیسیون ماده 5 ارسال میشود.
- پس از تأیید شهرداری و کمیسیون، مجوز رسمی برای ساخت طبقه اضافی صادر میگردد.
فرایند درخواست افزایش تراکم و طبقات در محدوده شهر:
- مالک ملک درخواست خود برای افزایش تراکم یا طبقات ساختمان را برای شهرداری منطقه ارائه میدهد و اطلاعات اولیه پروژه ثبت میشود.
- دفاتر خدمات الکترونیک شهر و کارشناسان شهرداری، طرح ارائه شده را از نظر انطباق با مقررات شهری، ضوابط طرحهای حامع و محدوده قانونی ارزیابی میکنند.
- پس از ارزیابی دقیق ابعاد فنی و شهرسازی پروژه، شهرداری منطقه در صورت تایید اولیه، نیاز به تهیه گزارش امکان سنجی افزایش طبقات را اعلام میکند.
- مهندسان مشاور با ورود به پروژه، مطالعات فنی،سازهای و شهرسازی و اقتصادی ملک را انجام داده و طرح توجیهی افزایش تراکم یا طبقات را تدوین میکنند.
- پس از تکمیل و نهایی سازی طرح توجیهی افزایش تراکم یا طبقات ساختمان، نسخه رسمی به مالک تحویل داده میشود تا برای ارائه در کمیسیون ماده 5، هماهنگیهای لازم را انجام دهد.
- مالک ملک یا نماینده وی، در زمان تعیین شده طرح را ارائه میدهد. تصمیم نهایی کمیسیون ملاک صدور افزایش طبقات خواهد بود.
✅ کمیسیون ماده 5 شهرداری چیست و چه ربطی به افزایش تراکم و طبقات ساختمان دارد؟
کمیسیون ماده 5 شهرداری مرجعی است که مسئولیت بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات احتمالی آنها را به عهده دارد.
کمیسیون ماده 5 شهرداری در استانها یا فرمانداری های کل و با حضور شهردار، رئیس انجمن شهرستان، نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی و فرهنگ و هنر و همچنین نماینده مهندس مشاورِ نگارنده طرح توجیهی افزایش تراکم و طبقات و ... تشکیل میشود.
بعد از تصویب نقشههای تفصیلی که توسط انجمن شهر انجام میشود، شهرداری موظف است آن را اجرا نموده و چنانچه تغییرات پیشنهاد شده اصول طرح جامع شهری را تحت تاثیر قرار دهد، شورای عالی شهرسازی نیز باید آن را تایید نماید.
در استان تهران،اعضای کمیسیون ماده 5 کمی متفاوت است و رئیس سازمان حفاظت محیط زیست، نمایندگان وزارتخانههای مسکن و شهرسازی و نیرو، رئیس شورای شهر و شهردار تهران یا نماینده وی حضور دارند و طرحهای تفصیلی را بررسی و در پایان تصمیم گیری میکنند.
طرح تفصیلی در واقع نسخه ای جزئی و عملی از طرح جامع است که نحوه استفاده از زمینها را در سطح محلات مشخص میکند.
این طرح شامل تعیین موقعیت و مساحت زمینها، شبکه معابر، میزان تراکم مجاز، تعداد طبقات، اولویتهای نوسازی و توسعه شهری و سایر عوامل مرتبط با ساختار شهر است.
به همین دلیل میتوان طرح تفصیلی را شناسنامه زمینهای شهری دانست که وضعیت حقوقی هر قطعه از زمین را روشن میکند.
ارتباط کمیسیون ماده 5 با افزایش تراکم و طبقات ساختمان از همین نقطه شروع میشود، یعنی اگر سازندهای بخواهد ساختمانی بسازد که تراکم و تعداد طبقات آن بیش از حد تعیین شده باشد، فقط با تصویب و تایید این کمیسیون مجاز است.
به این ترتیب، کمیسیون ماده 5 مرجع اصلی تعیین قوانین ساخت و ساز و افزایش طبقات و در نتیجه تراکم در شهرها است.
وظایف کمیسیون ماده 5 شهرداری:
- بررسی و تصمیم گیری در مورد تغییرات و اصلاحات طرحهای تفصیلی شهری.
- ارزیابی پیشنهادهایی که به سیاست شهری مرتبط هستند و ارسال آنها جهت تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری.
- اظهار نظر در خصوص شیوه استفاده از زمینها در کاربریهای مختلف از جمله مسکونی، اداری ، فضای سبز و سایر کاربریها.
- تصویب تغییرات کاربری یا نقشههایی که خارج از طرح تفصیلی است به شرطی که با ضوابط طرح جامع شهری هماهنگ شود.
اختیارات کمیسیون ماده 5 شهرداری:
- تعیین تراکم مجاز ساختمانها و میزان اشتغال در محدوده شهری.
- تصمیمگیری راجع به زمین های خارج از محدوده طرح تفصیلی غیر قانونی است و کمیسیون ماده 5 نمیتواند اقدامی کند.
- مشخص کردن نحوه استفاده از کاربری زمینها که میتواند بر محیط شهری تأثیر بگذارد.
- کمیسیون ماده 5 شهرداری هیچگونه اختیار قانونی برای تغییر کاربری پلاکهای ثبتی یا اجرای مصوبات مرتبط با آن ندارد.
✅ اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 5 شهرداری در شهرستانها:
- شهردار شهر مربوطه
- نماینده سازمان نظام مهندسی استان که حق رای ندارد و تخصص وی معماری یا شهرسازی است.
- نمایندگان وزارت جهاد کشاورزی
- رییس شورای اسلامی شهر مربوطه
- نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی
- نمایندگان سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری
- استاندار به عنوان رئیس جلسه کمیسیون ماده 5 یا معاون عمرانی وی
جلسات کمیسیون ماده 5 زمانی رسمیت مییابد که رئیس جلسه، دبیر و حداقل سه عضو حضور داشته باشند.
مصوبات کمیسیون زمانی اعتبار پیدا میکند که حداقل 4 نفر از اعضای کمیسیون ماده 5، رای موافق داده باشند.
اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری در تهران:
- شهردار تهران به عنوان مدیر کمیسیون
- معاونین مرپوطه از وزارتخانه راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نیرو
- نمایندگان سازمان میراث فرهنگی و هنری و سازمان حفاظت از محیط زیست
- رئیس شورای اسلامی تهران که حق رای ندارد.
✅ آیا تغییر کاربری زمینهای شهری جزو اختیارات کمیسیون ماده 5 است؟
تمامی اراضی کاربری مشخصی دارند که نوع استفاده از زمین را تعیین میکنند. مانند ورزشی، گردشگری، کشاورزی، درمانی، مسکونی، تجاری، آموزشی، خدماتی و موارد دیگر.
تنها مرجع قانونی که مسئول تغییر کاربری اراضی شهری می باشد، کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری است و شهرداری هیچگونه اختیار مستقلی برای این موضوع ندارد.
زمانی که جلسات کمیسیون ماده 5 با حضور اعضای اصلی تشکیل میشود، درخواستهایی که از سمت شهرداری به دبیرخانه ارسال میشود مورد بررسی قرار میگیرد و در نهایت تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری اراضی اتخاذ میشود.
مدارک مورد نیاز برای بررسی درخواست تغییر کاربری:
- درخواست رسمی ارائهشده توسط ارگان یا مالک زمین
- موقعیت و نقشه دقیق زمین مورد استعلام
- گزارش توجیهی پیشنهادی تغییر کاربری
- سند مالکیت (رسمی یا عادی)
اگر حین اجرای تغییر کاربری اراضی، مغایرتهایی میان طرح تفصیلی و طرح جامع وجود داشته باشد که اجرای آن را غیرممکن سازد، کمیسیون ماده 5 میتواند با تغییرات کوچک و جزئی این مغایرتها را اصلاح کند.
با توجه به حساسیت و پیچیدگی کاربری اراضی، توصیه میشود جهت افزایش دقت و کاهش احتمال خطا از حضور وکیل کمیسیون ماده 5 بهره برد.
چه کسانی واجد ارائه درخواست تغییر کاربری به کمیسیون ماده 5 هستند؟
- املاکی که مالک مشخصی ندارد و متقاضی به شهرداری برای اخذ مجوز ساخت و ساز مراجعه میکند.
- فضاهایی که شهرداری تشخیص تغییر کاربری آنها را ضروری میداند، مانند گورستانها.
- مناطقی که شهرداری تصمیم به احداث مجتمعهای تجاری یا مسکونی با چند کاربری متفاوت دارد و نیاز به یکپارچهسازی کاربریها وجود دارد.
- نواحی شهری که به علت گسترش شهر، نیاز به افزایش کاربری مسکونی یا تجاری پیدا کردهاند.
- مالکینی که قصد ایجاد مجتمع تجاری، مسکونی یا بهداشتی با کاربری غیر مرتبط دارند.
- هر موردی دیگری که افراد یا سازمانها به صورت رسمی درخواست تغییر کاربری خود را به شهرداری ارائه دهند.
✅ مراحل تشکیل کمیسیون ماده 5 شهرداری و رسیدگی به پرونده ها چگونه است؟
- شهرداری پیشنویس طرح تفصیلی یا تغییرات موردنیاز را همراه با نقشه تهیه میکند.
- این پیشنویس به صورت رسمی به دبیرخانه کمیسیون ارسال میشود.
- دبیرخانه کمیسیون ماده 5، اعضای کمیسیون را دعوت کرده و جلسه تشکیل میدهد.
- تصمیمات و موارد اجرایی برای بررسی تخصصی به کارگروه فنی ارجاع میشود.
فرایند بررسی درخواست ها در کمیسیون ماده 5 شهرداری:
فرایند طرح و بررسی درخواستها در کمیسیون ماده 5 شهرداری به صورت مرحلهای (هفت مرحله) انجام میشود:
- شهرداری درخواست خود را همراه با نظریه کارشناسان بازنگری طرح تفصیلی تنظیم کرده و به دبیرخانه کمیسیون ثبت میکند.
- دبیرخانه پس از ثبت، پرونده را به واحد مربوطه ارجاع میدهد.
- در واحد شهرسازی، پس از اعلام موافقت مدیر شهرسازی، درخواست در دفتر رسمی ثبت و شمارهگذاری میشود.
- پرونده ثبتشده از طریق دفترخانه واحد شهرسازی به کارشناس مسئول ارجاع میگردد.
- کارشناس مسئول با بررسی اسناد و بازدید از محل، نظر خود را تنظیم و به کمیته کارشناسی ارائه میدهد.
- نظر نهایی کمیته کارشناسی برای تصمیمگیری به کمیسیون ماده 5 ارجاع داده میشود.
- اعضای کمیته صورت جلسه را تنظیم نموده و نقشههای مصوب را بررسی و تایید میکنند. سپس مصوبه نهایی جهت تایید و ابلاغ به استانداری ارسال میشود و استانداری نیز نتیجه را به شهرداری مربوطه ابلاغ مینماید.
✅ روش اعتراض به آرای کمیسیون ماده 5 شهرداری چگونه است؟
کمیسیون ماده 5 شهرداری یک مرجع اداری اجرایی است و آرای آن عمدتا فقط در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
مثلا اعتراض به تغییر کاربری املاک، که در صلاحیت کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی است، باید ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رأی در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مطرح شود.
البته رسیدگی به شکایت مربوط به کمیسیون ماده 5 شهرداری، با توجه به ماهیت موضوع ممکن است در مراجع دیگری نیز انجام شود مثلا در دادگاه های عمومی نیز رسیدگی به موضوعات ناشی از قراردادها و دعواهای ترافعی انجام میشود.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز رسیدگی به مصوبات و آییننامههایی که آثار آنها عام و فراگیر بوده و جنبه عمومی دارند را به عهده دارد.
لازم به ذکر است که اعتراض باید در قالب دادخواست تنظیم گردد و شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل و اقامتگاه متقاضی
- مشخصات دقیق مصوبه مورد اعتراض
- دلایل اعتراض متقاضی
- امضا یا اثر انگشت متقاضی
- استناد به حکم شرعی یا مواد قانونی
مراحل رسیدگی دیوان عدالت اداری به شکایات از کمیسیون ماده 5:
- دادخواست پس از ثبت، توسط رئیس دیوان به دفتر هیأت عمومی ارجاع میشود.
- در صورت نقص، ظرف پنج روز قرار رد دادخواست صادر خواهد شد.
- در موارد دیگ به متقاضی اخطاریه داده میشود و مهلت ده روزه برای رفع نقص دارد ؛ در غیر این صورت قرار رد درخواست به صورت قطعی صادر میگردد.
ضرورت بهرهمندی از وکیل در کمیسیون ماده 5 شهرداری:
پروندههای مربوط به کمیسیون ماده 5 از حساسترین موضوعات حقوقی در حوزه شهرسازی به شمار میآیند. این نوع دعاوی به دلیل پیچیدگی مقررات و رویههای خاص اداری، نیازمند تسلط کامل بر قوانین و تجربه عملی در این حوزه هستند.
وکیل متخصص در کمیسیون ماده 5 با آشنایی دقیق با ساختار حقوقی و اداری، میتواند مسیر رسیدگی به پرونده را هموار ساخته و از بروز اشتباهات یا خسارات احتمالی جلوگیری کند.
استفاده صحیح از ابزارهای حقوقی، تنظیم دقیق مستندات و تسلط بر شیوه دفاع در جلسات، از جمله مواردی است که تنها یک وکیل باتجربه قادر به انجام آن است.
از آنجا که پروندههای مربوط به افزایش تراکم و طبقات ساختمان اغلب با ریسک بالا همراه بوده و احتمال وارد آمدن زیانهای سنگین به افراد وجود دارد، بهرهگیری از وکیل آگاه و کارآزموده اقدامی ضروری محسوب میشود.
به همین دلیل توصیه میشود اشخاص در دعاوی کمیسیون ماده 5، پیگیری امور خود را به وکلایی بسپارند که تجربه و دانش کافی در این زمینه دارند.
✅ شورای عالی شهرسازی و معماری حاکم بر کمیسیون ماده 5 شهرداری!
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برای ارتقاء کیفیت محیط زیست شهری، حفظ و رعایت اصول معماری ملی و سنتی، هماهنگی برنامهها و تدوین استانداردهای اصولی ساختمانها با توجه به شرایط اقلیمی و سبک زندگی مناطق مختلف کشور تأسیس شد.
وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شامل تدوین و نظارت بر اجرای طرحهای جامع و تفصیلی شهرها و ارائه راهکارهای اصولی برای توسعه شهری است.
این در حالیست که کمیسیون ماده 5 به منظور بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری در هر استان تشکیل میشود و زیر نظر سازمان مسکن و شهرسازی یا استانداری فعالیت میکند و تصمیمات آن مبنای قانونی تغییرات تراکم و توسعه شهری است.
بنابراین تصمیمات کمیسیون ماده 5 شهرداری تابع قوانین و مقررات مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
قوانین افراز و تفکیک اراضی در شهرداری:
شهرهایی که نقشه جامع دارند، اداره ثبت اسناد موظف است تفکیک اراضی را بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی یا طرح هادی انجام دهد.
در موارد افراز ملک، مرجع قضایی موظف است بر اساس نقشههای تفکیکی شهرداری تصمیمگیری کند.
در صورتی که شهرداری در مدت تعیینشده چهار ماه، نقشه تفکیکی را ارائه نکند، مرجع قضایی اختیار دارد تفکیک و افراز را به طور جداگانه انجام دهد.
شهرداریها موظفند که تمامی تصمیمات و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری را با توجه به قوانین و مقررات مربوطه، اجرا کنند.
✅ در صورتی که به صنعت ساخت و ساز علاقه مندید، 3 مطلب تخصصی و جذاب زیر را از دست ندهید: