جهت نگارش مطالعات بازار و طرح توجیهی شهرک و مجتمع مسکونی با اطلاعات کاملاً به روز برای سال 1401 ، با فرمت DOC و PDF و با گزارش گیری نرم افزار کامفار ، جهت اخذ مجوز یا ارائه به بانک ، این صفحه را مطالعه نموده و سپس با ما تماس بگیرید . ضمنا میتوانید فایل pdf طرح توجیهی شهرک و مجتمع مسکونی را که در سال 1399 نگارش شده است را صرفا جهت مطالعه از انتهای صفحه دانلود نمایید.

---

✔️ چشم انداز سرمایه گذاری بر احداث مجتمع ها و شهرک های مسکونی در کشور ایران

---

سکونت در مجتمع‌های مسکونی این روزها طرفداران زیادی پیدا کرده‌ است.

از جمله عوامل مؤثر بر افزایش تقاضای مردم برای سکونت در مجتمع مسکونی، افزایش جمعیت، کمبود فضای شهری برای احداث ملک مستقل، تمایل به زندگی در محیط امن و حفاظت شده و امکان استفاده از خدمات تفریحی و رفاهی مجتمع‌های مسکونی می‌باشند.

یکی از مهمترین عوامل تمایل افراد به شهرک نشینی و مجتمع نشینی، هزینه و مسئولیت کمتر است.

افراد با خرید بک واحد آپارتمان مسکونی در یک مجتمع مسکونی، هم از امکانات رفاهی و امنیتی مجتمع‌های مسکونی بهره‌مند می‌شوند و هم از شر هزینه‌های ساخت و ساز زمین و خرید مصالح و دستمزد کارگران و... خلاص می‌شوند.

هزینه و مسئولیت رسیدگی به قسمت‌های مشاع مجتمع مسکونی هم بین مالکان و ساکنان مجتمع مشترک است و بارمسئولیت رسیدگی به تمام قسمت‌ها بردوش یک مالک نیست.

تا اینجا دریافتیم که یکی از مزایای سرمایه گذاری بر احداث مجتمع ها و شهرکهای مسکونی، تقاضای بالا برای آن است اما یکی دیگر از مهمترین مزایای سرمایه گذاری بر ساخت مجتمع مسکونی در حال حاضر، این است که ساخت و ساز و بیزینس خرید و فروش ملک جزو چند بیزینس برتر و پولساز جهان است که البته میزان سودآوری آن بسته به موقعیت مکانی پروژه و شرایط اقتصادی کشور متغیر است.

در ضمن زمانی که شما سرمایه خود را در احداث مجتمع و شهرک مسکونی به کار میبرید به نوعی میتوان گفت که سرمایه خود را تقریبا به دلار تبدیل کرده اید و در صورت ایجاد نوسانات ارزی و تورم های ناشی از آن آسیب کمتری میبینید چون تجربه در ایران ثابت کرده که بازار مسکن ، پا به پای بازار ارز حرکت میکند !

در مجموع سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز به ویژه احداث مجتمع مسکونی به شرطی اصولی و با برنامه ریزی منطقی انجام شود، آینده‌ای روشن و‌ سودآوری مطلوبی در کشور ایران به دنبال خواهد داشت.

✳️ تفاوت ها و شباهت های شهرک مسکونی و مجتمع مسکونی چیست !

مجتمع مسکونی مجموعه‌ای از آپارتمان‌ است که در یک مجموعه کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند و معمولاً بیشتر از ۴ طبقه دارند.

اما شهرک مسکونی یک مجموعه است که ساختمان‌های موجود در آن معمولاً 1 تا 5 طبقه هستند.

شهرک مسکونی هم می‌تواند مانند مجتمع مسکونی تحت مالیکیت مستقل فردی یا مالکیت سازمانی باشد.

امکانات شهرک مسکونی و مجتمع مسکونی تقریباً مشابه است. در شهرک های مسکونی نیز حداقل امکانات زندگی راحت و شرایط حراست و نگهبانی مجموعه وجود دارد و در بعضی از شهرک‌های لاکچری امکانات تفریحی جانبی مثل استخر، باشگاه ورزشی و... نیز وجود دارد.

---

✔️ انواع مجتمع های مسکونی براساس نوع معماری کدامند!

---

به طو کلی در مجتمع های مسکونی ، بلوک های ساختمانی و آپارتمان هایی وجود دارد که هر واحد از آن تحت مالکیت فرد یا شرکتی مشخص است.

فضای محوطه و فضای باز مشاع نیز در یک مجتمع مسکونی از اهمیت زیادی برخوردار است.

✳️ حال به بررسی انواع مجتمع های مسکونی بر اساس نوع معماری میپردازیم :

1 - معماری مولکولی مجتمع مسکونی :

این نوع معماری همانطور که از نام آن پیداست همانند ساختار مولکولی درهم تنیده است و قابل انعطاف. یعنی فضاسازی و نوع چیدمان بلوک‌ها در آن کاملاً سلیقه‌ای است و از الگوی خاصی پیروی نمی‌کند.

مزیت این نوع معماری قابلیت شخصی سازی بالا و فضای باز آن است که البته این مورد می‌تواند به نوعی ضعف این معماری هم باشد چراکه سطح امنیت مجتمع را کاهش می‌دهد و روی هم رفته از نظر اقتصادی بصرفه نیست.

2 - معماری خطی مجتمع مسکونی :

معماری خطی را می‌توان اقتصادی‌ترین نوع معماری مجتمع‌های مسکونی دانست.

این مجتمع ها تعداد زیادی آپارتمان با تعداد واحد بالا را به شکل چیدمان منظم و کنارهم در خود جای داده‌اند.

مزیت این مدل معماری مجتمع مسکونی، اقتصادی بودن آن و قابلیت سکونت تعداد زیادی از افراد در یک مجموعه است.

اما چنین مجتمع‌هایی بدی‌های منحصر به خود را هم دارند که از جمله آن‌ها می‌توان به نزدیکی بیش از واحدها و کمبود فضای شخصی است.

در مجتمع‌های مسکونی خطی آلودگی صوتی و مزاحمت‌های صوتی بیشتر است.

3 - معماری برمحور حیاط مرکزی :

این نوع معماری برای مجتمع‌های مسکونی بهترین و پرطرفدارترین است.

در این نوع معماری هر بلوک از مجتمع مسکونی حریم شخصی منحصر به خود را دارد و فاصله ساختمان‌ها از یکدیگر زیاد است.

فضای باز زیبا و بزرگ بزرگترین شاخصه معماری برمحور حیاط مرکزی می‌باشد.

4 - معماری ترکیبی مجتمع مسکونی :

ترکیب معماری خطی و معماری برمحور حیاط مرکزی را معماری ترکیبی می‌گویند.

این نوع معماری طراحی بسیار کاربردی را به وجود می‌آورد که در آن ساختمان‌ها متراکم هستند و جمعیت ساکنین زیاد است اما در عین حال طراحی فضای باز و حریم مخصوص هرساختمان هم به خوبی انجام شده است.

---

✔️ انواع مجتمع مسکونی براساس امکانات کدامند!

---

✳️ حال به بررسی انواع مجتمع های مسکونی بر اساس امکانات میپردازیم :

1 - مجتمع‌ مسکونی سازمانی :

این نوع مجتمع مسکونی توسط ارگان‌ها و شرکت‌های دولتی ساخته می‌شوند و هدف از ایجاد آنها، فراهم کردن فضای سکونت مورد نیاز برای کارکنان و افراد تحت استخدام آن ارگان یا شرکت دولتی می‌باشد.

این نوع مجتمع مسکونی معمولاً براساس معماری خطی طراحی می‌شود و به غیراز ساختمان‌ها و امکانات حراست و نگهبانی، امکانات رفاهی و تفریحی مازاد دیگری ندارد.

2 - مجتمع مسکونی عادی :

این نوع مجتمع مسکونی با سرمایه گذاری اشخاص حقیقی یا حقوقی به شکل غیر دولتی یا نیمه دولتی ساخته می‌شود. و تمام واحدها یا بخشی از واحدهای مسکونی آن به صورت مجزا به افراد فروخته می‌شوند.

به عبارت دیگر هرواحد از این نوع مجتمع مسکونی مالک مستقل دارد.

امکانات مجتمع مسکونی عادی معمولاً شامل حراست، پارکینگ و در بعضی موارد سوپرمارکت، میوه فروشی و خودپرداز بانک است.

در مجتمع مسکونی عادی امکانات اولیه زندگی راحت ساکنین فراهم شده است.

نوع معماری مجتمع مسکونی عادی بسته به سلیقه مالکان و سرمایه گذاران می‌تواند هر نوعی باشد.

3 - مجتمع مسکونی لاکچری :

این نوع مجتمع مسکونی همانطور که از نامش پیداست امکانات و خدمات لوکس را برای مالکان و ساکنان فراهم می‌کند

نوع مالکیت این نوع مجتمع مسکونی غالباً خصوصی است و توسط گروهی از سرمایه گذاران حقیقی یا حقوقی احداث می‌شود.

نوع معماری این نوع مجتمع‌ها عموماً برمحور حیاط مرکزی است و در محوطه مشاع آن علاوه بر فضای باز طراحی شده، امکاناتی مانند استخر، باشگاه بدنسازی، فضای ورزش‌های توپی و امکاناتی از این دست درنظر گرفته شده است.

کلیه مصالح و تجهبزات بکارگیری شده در ساخت این مجتمع دارای بهترین کیفیت هستند و قیمت بالایی دارند.

نمای ساختمان‌ها و طراحی داخلی چنین مجتمعی مدرن و به روز است و ظاهر آن گویای لوکس بودن مجموعه است.

در بعضی از مجتمع‌های مسکونی لوکس خدمات سرایداری و نظافت مجتمع و کلیه واحدها به صورت هفتگی انجام می‌شود.

---

✔️ شرایط ، ضوابط و مراحل دریافت جواز ساخت یک مجتمع مسکونی در کشور ایران

---

طبق ضوابط جدید ساخت و ساز شهرداری، هر ساختمان و هر پروژه ساخت و ساز زیرنظر شهرداری از جنله مجتمع‌های مسکونی، دارای یک شناسنامه هستند.

این شناسنامه یک سند هویتی قانونی برای پروژه ساخت و ساز است و در آن اطلاعات هویت مالک‌های پروژه، مشخصات زمین و موقعیت مکانی پروژه، نوع سند، کاربری زمین و تعداد طبقات ساختمان پروژه، کلیه مجوزات قانونی اخذ شده و پایان کار پروژه وجود دارد.

به عبارتی دیگر طبق ضوابط جدید پروژه ساختمانی بدون شناسنامه فاقد اعتبار قانونی است و داشتن شناسنامه پروژه جزو ملزومات است.

✳️ گام به گام تا دریافت جواز ساخت و شناسنامه پروژه ساختمانی

1 - گام نخست تشکیل پرونده است.

مالک یا نماینده قانونی او برای دریافت جواز ساخت و ساز می‌بایست درخواست کتبی و اسناد مورد نیاز شامل اصل و کپی سند مالکیت زمین پروژه، اصل و کپی اسناد هویتی مالک یا مالکان و رسید پرداخت عوارض شهرداری و نوسازی را به پیشخوان الکترونیکی شهرداری تحویل دهند تا پرونده پروژه ایشان در شهرداری تشکیل شود.

2 - دومین گام در پروسه صدور مجوز ساخت و به بهره برداری پروژه ساختمانی، بازدید کارشناسی است.

در این مرحله پرونده درخواست که توسط مالکان تشکیل شده در اختیار کارشناسان شهرداری قرار می‌گیرد و پس از تایید اسناد کتبی، کارشناسان مربوطه برای ارزیابی میدانی موقعیت پروژه به محل احداث پروژه اعزام می‌شوند و ابعاد مختلف از جمله مشاعات منطقه، وضعیت ساختمان‌های مجاورو تعداد طبقه مجاز برای پروژه را تعیین می‌کنند.

3 - سومین گام بررسی فنی پروژه به نسبت موقعیت طرح تفضیلی است.

در بعضی از کلانشهرهای کشور هرمنطقه شهری طرح تفضیلی و کاربری خاص خود را دارد.

کارشناسان فنی می‌بایست پروژه را از لحاظ کاربری و تناسب آن با طرح تفضیلی منطقه بررسی کنند و در صورت وجود مقایرت کاربری پروژه و کاربری منطقه راهکارهایی برای رفع این مشکل ارائه کنند.

4 - چهارمین گام، اجازه نقشه کشی پس از تایید محل پروژه توسط کارشناسان است.

کارشناسان شهرداری پس از تایید محل احداث پروژه، اجازه نامه نقشه کشی را در اختیار مالکان قرار می‌دهند تا طبق برآوردهای کارشناسان، نقشه استاندارد با تعداد طبقات قانونی و زیربنای مناسب را آماده کنند و در اختیار مهندس معمار قرار دهند.

5 - پنجمین گام، طراحی نقشه براساس ضوابط کارشناسی شده می‌باشد.

در این مرحله پس از صدور اجازه نامه نقشه، طراحی نقشه برای پروژه است.

طراحی نقشه یکی از مهمترین مراحل صدور جواز و ساخت پروژه ساختمانی است.

نقشه طراحی شده می‌بایست  با توجه به نظر کارشناسی شهرداری باشد و از تمام ابعاد پروژه حداکثر استفاده انجام شود.

نقشه طراحی شده باید به شهرداری تحویل شود و تاییدیه کارشناسی بگیرد و در صورت وجود هرگونه مقایرت اختلافات موجود حل شود و طراحی مجدد انجام شود.

6 - ششمین گام در این پروسه، تعیین و پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی می‌باشد.

پس از تایید نقشه نهایی و تحویل آن به مهندس معمار، عوارض شهرداری و نوسازی براساس متراژ و تعداد طبقات تعیین شده و به مالک ابلاغ می‌گردد.

7 - هفتمین گام برای صدور جواز، تهیه پیش نویس است

پیش نویس شامل قرارداد بین مالکین و ناظر پروژه، تاییدیه معماری، برق و مکانیک، تاییدیه خاک و اسنادی از این دست می‌باشد.

داشتن تاییدیه نما هم یکی از ملزومات پیش نویس پروژه است.

سازمان نظام مهندسی و شهرداری منطقه ارگان‌هایی هستند که برای دریافت جواز ساخت و ساز باید تاییدیه های لازم را در اختیار مالکین قرار دهند.

در آخرین گام از این پروسه تمامی مجوزات و تاییدیه ها توسط ریاست بخش مربوطه و شهردار منطقه تایید می‌گردد و جواز ساختمان به شکل کاملاً سیستماتیک صادر می‌گردد.

جواز ساخت اعتبار محدود دارد که حداقل 2 سال و حداکثر 4 سال است و بر اساس وسعت و متراژ پروژه تعیین می‌شود.

اگر پروژه تا زمان اعتبار جواز پایان کار نگیرد مشمول جریمه خواهد شد.

---

✔️ هزینه ساخت هرمترمربع آپارتمان در یک مجتمع مسکونی در سال 1401 چقدر است !

---

سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز اصولی سود ده است اما نیازمند بودجه اولیه زیادی می‌باشد.

هزینه خرید زمین مناسب پروژه، هزینه دریافت جواز ساخت و هزینه اسکلت بندی و ساخت پروژه مواردی است که باید بر اساس نرخ روز محاسبه شود و بودجه کافی برای آن درنظر گرفته شود.

در این بخش قصد داریم حدود هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان براساس تعداد طبقه آن را برآورد کنیم.

میانگین هزینه ساخت یک ساختمان 1 تا 2 طبقه در سال 1401 معادل 6275000 تومان می‌باشد.

میانگین هزینه ساخت یک ساختمان 3 تا 5 طبقه در سال 1401 معادل 7175000 تومان می‌باشد.

دو مورد فوق بیشتر مناسب ساخت شهرک مسکونی است.

همانطور که پیش‌ترگفتیم، در شهرک‌های مسکونی بیشتر ساختمان‌ها 1 تا 5 طبقه هستند.

میانگین هزینه ساخت یک ساختمان 6  یا 7 طبقه 8220000 تومان می‌باشد.

میانگین هزینه ساخت یک ساختمان یک ساختمان 8 تا 10 طبقه 9240000 تومان می‌باشد.

میانگین هزینه ساخت یک ساختمان بیشتر از 10 طبقه تا 16 طبقه بین 9540000 تا 11230000 تومان می‌باشد.

توجه کنید که برآورد هزینه‌ ساخت انجام شده براساس نرخ میانگین مصالح و تجهیزات ساختمان تعیین شده است و ممکن است باتوجه به مصالح بکارگیری شده و نرخ تورم و سایر عوامل اقتصادی متغیر باشد.

✳️ خلاصه ای از طرح توجیهی احداث مجتمع ها و شهرکهای مسکونی

• متراژ زمین پروژه: 3000 مترمربع
• زیربنای پروژه: 21000 مترمربع
• تعداد واحدهای مجتمع مسکونی: 190 واحد
• سرمایه اولیه تقریبی مورد نیاز بدون احتساب هزینه زمین: 120 میلیارد تومان
• میانگین سود سالانه پروژه: 55 درصد
• نوع سرمایه گذاری: بلندمدت
• وام و تسهیلات: دارد، شرایط وام متفاوت است، مرجع: بانک مسکن
• نرخ برابری ارزی: هر دلار 28653 تومان

---

✔️ زمین ، محوطه سازی جهت احداث مجتمع مسکونی 12 واحدی ( هر واحد 150 متر )

---

✳️ زمین و محوطه سازی مورد نیاز این مجتمع مسکونی به قرار زیر می باشد :

• زمين : 245 مترمربع
• خاكبرداري و تسطيح : 200 مترمربع
• فضا سازی حیاط و باغچه ها : 44 مترمربع
• اجرای نور پردازی و روشنایی : 1 مترمربع

✳️ ساختمان سازی این مجتمع مسکونی در 5 طبقه ، به قرار زیر می باشد :

• 12 واحد : 1000 مترمربع زیربنا

---

✔️ تجهیزات و تاسیسات مجتمع مسکونی 12 واحد ( هر واحد 150 متر )

---

✳️ تجهیزات مورد نیاز این مجتمع مسکونی به قرار زیر می باشد :

1- برق رساني : 5 عدد کنتور 25 آمپر

• حق انشعاب
• نصب کنتور

2- هزینه سیم کشی تاسیسات و ساختمان

3- هزینه  روشنایی ، چراغ ها ، مهتابی ها ، کلید و پریز ، جعبه تقسیم و ...

4- آبرساني : 5 عدد کنتور 3 مترمکعبی

• حق انشعاب
• خطوط انتقال

5- لوله کشی ساختمان ، پمپ ها ، شیرآلات و سایر ملحقات

6- گاز رسانی : 5 عدد کنتور 6 متر

• حق انشعاب
• نصب کنتور
• لوله کشی گاز و ملحقات آن

7- تاسيسات گرمايش و سرمايشي : 5 واحد

• پکیج
• کولر آبی

8- تجهيزات اطفاي حريق

9- متفرقه ( 1 درصد اقلام فوق)

✍️ جهت تهیه مطالعات بازار و طرح توجیهی شهرک و مجتمع مسکونی ، با اطلاعات کاملا به روز با فرمت Word و PDF و با گزارش گیری نرم افزار کامفار ، جهت اخذ جواز تاسیس یا وام و تسهیلات بانکی ،با ما تماس بگیرید .

---

📚 دانلود فایل های طرح توجیهی تیپ شهرک و مجتمع مسکونی

---

👈 توجه : کلیه ی طرح های تیپ یا آماده ، صرفا کاربرد مطالعاتی و تحقیقاتی داشته و جهت اخذ مجوز و یا تسهیلات و وام بانکی مناسب نمیباشند . جهت تهیه طرح توجیهی با کاربرد اجرایی و بانکی با ما تماس بگیرید.